“坚定围绕着开发+运营+服务三大业务板块，尤其是运营+服务的四个航道构成一个增长盘，共同帮助集团进行增长，穿越周期。”
8月29日下午，民营房企龙湖集团(00960.HK)交出半年成绩单，并召开业绩发布会。在业绩会上，龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平表示，房地产行业已经历经了四年调整，龙湖从2022年年中开始提出降负债的战略，用三年半的时间把公司债务最高峰度过去。
陈序平指出，从明年开始直到2028年，龙湖每年还会再降100亿元的有息负债，三年加在一起相当于2025年一整年的降幅。
“因为今年我们就要降300多亿元。所以整个龙湖的债务规模包括未来的偿债压力将大幅下降，我们正向的经营性现金流还会持续保持，这就构成了我们基本盘。龙湖的基本盘就是债务结构加上正向经营性现金流。”
财报数据显示，截至报告期末，龙湖集团有息负债较2024年底下降了65.3亿元，在手现金为446.7亿元，净负债率为51.2%，剔除预收款后的资产负债率为56.1%。
据龙湖管理层介绍，截至报告期末，龙湖集团有息负债规模持续降低至1698亿元，有息负债中银行融资占比高达87%。其中，经营性物业贷及长租贷占比达到55%，来自公开市场的直接融资占比达到13%，2026年底前无境外到期债券。
过去三年里，行业逐渐回归理性，龙湖及时踩刹车，将重心放在压降负债，投资拓展步伐减缓，公司也因此能在行业大调整的背景下获得稳健发展。
财报数据显示，2025年上半年，公司营业收入为587.5亿元，同比增长25.4%。利润方面，上半年龙湖录得归母净利润约32.2亿元，同比下降约45%，主要由于地产开发业务结算毛利率降低。剔除投资物业及其他衍生金融工具公平值变动影响后的净利润约为13.8亿元。
对此，龙湖集团执行董事兼CFO赵轶解释，“这两年房地产市场的规模和价格都持续在下行，压力一直存在。所以公司在去化存货过程中，毛利会持续承压，整体利润会受到开发业务的影响。”
赵轶认为，未来1-2年，公司开发结算量会逐步减少，随着存货的逐步去化和毛利率健康的新项目稳定补入，开发业务对集团整体利润的影响将逐步修复。
被龙湖管理层给予厚望的经营及服务业务，在本期保持了增长态势。上半年，龙湖的运营业务及服务业务合计收入132.7亿元，创下半年历史新高，占总营业收入的22.6%，为集团整体营收提供了部分稳定支撑。核心溢利保持增长，约40亿元，为集团核心溢利的主要贡献来源。财报数据显示，运营业务毛利率高达77.7%，服务业务毛利率亦有30.0%。
运营和服务业务也是龙湖近些年及未来要继续发力的重心。陈序平表示，企业安全了之后要追求增长，龙湖未来要靠四个经营性赛道。“这四个航道都要构建自身在所处板块的竞争优势，要持续保持自身的增长，形成能力的护城河。我们非常有信心去达成。”
据界面新闻了解，龙湖将旗下业务分为地产开发、商业投资、资产管理、物业管理、智慧营造五大航道。其中，商业投资和资产管理为龙湖的运营业务板块，物业管理和智慧营造为龙湖的服务业务板块。
赵轶在业绩会上介绍，商业航道是重资产赛道，龙湖已投入了1000多亿元，现在开始收获回报，上半年租金收入55亿元，同比增长接近5%，毛利率超过75%，净利率超过40%，下半年龙湖要再开10座左右的商场。
“资产管理原本是冠寓业务，现拓展到资管航道，主要打法是资产结构不断优化和调整。其中冠寓会不断提升运营效率和盈利能力，对经营较弱的项目会坚决出清。同时不断尝试新项目。下半年上海和杭州项目也会陆续开出来。”
赵轶表示，物业是传统业务，今年主要动作是不断提升服务质量和小区的品质，不断提升客户满意度。龙智造是龙湖的新航道，坚持聚集一、二线城市，坚持做轻资产。上半年在收入端和利润端都是超过50%的增长。
至于开发业务，龙湖也不会放弃继续布局。
龙湖集团执行董事兼地产航道总裁张旭忠表示，未来，龙湖将继续严守投资的刻度和纪律，在保证财务安全的前提下择机获取一些新的土地。
张旭忠指出，“坚持聚焦高能级城市，不断提升投资的精准度，做到优中选优。在资金头寸允许情况下，会关注市场好的机会，也会根据市场的情况，保持弹性供货节奏。”
据界面新闻了解，今年上半年，龙湖已相继在上海、苏州、重庆等城市获取了四幅地块，总建筑面积25万平方米，权益建筑面积约18万平方米，新增货值约50多亿元。
数据显示，截至今年6月底，龙湖未竣备的总土储还有2840万平方米，权益土储2113万平方米。整体未售货值超过2000亿元，其中一、二线城市占七成。
陈序平在业绩会上也向界面新闻指出，当前楼市的“止跌回稳”对于中国经济以及金融稳定非常关键，所以展望接下来的走势，短期内还是会看政策刺激的力度。“对于中长期，我们仍然非常看好中国房地产市场发展的韧性。”
陈序平回应界面新闻等媒体称，因为一、二线城市核心地段仍然缺少“好房子”，核心地段的改善需求仍然非常强劲，建好房子、提供好产品、好服务仍然是值得长期去做的业务。
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